贝壳研究院|“317”两周年北京二手房市场数据报告

  距离北京史上最严厉调控政策开端 “317调控”已整整两年,在数十条调控政策后,北京二手房市场目前是仍在低位运行,还是已经有所回温?贝壳研究院用数据来解答。

  一、市场均价出现明显回调,较2017年3月高点下跌11.3%

  2017年“317”调控后,北京二手房价格连续9个月下跌,累计跌幅13.5%。2018年春节后,在季节性回升及学区政策影响下,北京二手房均价自3月起经历了8个月回升,之后随着成交热度的下降又出现回落,全年均价同比下跌3.3%。进入2019年,随着前期积压需求的释放,均价止跌。链家数据显示,2019年2月北京二手房均价为59898元/平,较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

  图:2016年以来北京链家二手房成交价走势

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  数据来源:贝壳研究院

  从城区来看,通州、石景山、大兴等城区的价格有明显下跌,这些低总价区域的价格回落较多后,部分等待观望的首次置业需求将补位入市。

  图:北京市13区2018年二手房成交均价同比

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  图:北京13城区2019年2月二手房均价较2017年3月累计跌幅

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  二、市场成交调整至历史中等水平

  317调控后,北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑,到2017年年末市场开始小幅修复。2018年春节后,季节性因素叠加学区政策,积压的需求集中释放,市场上升一个季度后又步入降温通道。进入2019年,季节性因素叠加政策松动预期,市场又出现一波轻微回升。

  此外,随着需求在春节后的集中释放,北京二手房成交量已于3月第一周回落,后期市场成交大概率出现正常下降。从历史成交来看,当前成交量在历史周期中处于中等水平,市场不存在过热迹象。

  图:2017年以来北京链家成交量周度走势

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  三、自住需求合理释放,刚需占比明显升高

  自317调控后,北京二手房市场成交明显下降,后期市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求,投资需求下降明显。2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。在政策严厉、市场低温的情况下,二手房市场交易主要由自住需求支撑。

  图:2018年四季度主要接触到各类购房需求的经纪人占比

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  “317”的认房认贷政策使得卖一买一的换房需求首付比例大增,换房难度增加,而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此,调控后刚需占比出现明显增加。从总价段来看,400万总价的房源成交占比在调控后明显提升。

  图:近一年总计400万以下房源成交占比变化

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  四、市场情绪趋于理性,成交周期呈现延长态势

  2017年3月,北京房价的快速上涨带来市场预期的变动,引发“恐慌性追涨”情绪,成交节奏较快。而调控后,市场情绪趋于理性,客户入市谨慎,客户成交周期呈现延长态势。虽近期随着市场回升,客户成交周期有缩短趋势,但仍处于较高水平,市场情绪仍相对理性。

  图:2017年以来客户成交周期走势(天)

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