买房一年后,公积金贷款符合条件了,银行却一直拒绝商转公怎么办

买房的浪潮居高不下,因此就导致了一部分人火急火燎地想要买房,再加上一部分开放商的大力忽悠,以至于一部分人在公积金不满足购房的条件下,一狠心便全部使用了商贷,事后想想都要哭了,那么高的利率。


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因此,就有人说了,如果你办理了商贷后,发现自己的公积金贷款符合条件了,你可以商转公啊,这样下来就可以省下一大笔钱。那么,我们就来看看商转公究竟可不可以,如果可以的话,又该怎么转呢?


首先,你的商贷必须是纯商贷,也就是说刚开始办理的时候用的就是纯商贷,现在要转成纯公积金贷款。不管是前面还是后面都是不可以出现组合贷的。更重要的则是商转公的额度是不能超过公积金贷款的额度上限的。


比如说,你在买房的第二年想要将商转公,并且也已经符合条件了,但是商转公的额度是110万,但是你公积金的额度只有100万,这种情况下是转不了的。



其次,就是要看一下自己进行商贷时所签订的合同是否可以进行商转公。有些合同虽没有明确表示不可以商转公,但是却明确表示了如果提前还款是需要赔付大笔违约金的,这种情况其实就是银行变相地阻止你使用违约金,如果违约金太高的话,你也是不会转的。


银行其实是不喜欢贷款人提前还贷的,因为借款人这样做,一方面会打乱银行的资金周转计划,一方面会减少银行在利息方面的收入。所以,在进行贷款的时候,很多银行就会在条约上明确表示提前还款需要支付多少的违约金。


此时,就需要贷款人计算一下违约金与商转公之后所能够省下的费用是处于一种什么样的关系,前者大于等于后者,就没必要转了,前者小于后者且幅度比较大,绝对要办。不过,一般情况下,违约金还是少的。


最后,就是怎么办理的问题。就目前而言,市面上有两种商转公的方法,一种是先还后贷的方式,也就是说购房者先用自己手中的资金将商业贷款一次性还清,然后再去申请公积金贷款。这种转变方式的好处一方面在于手续比较简单,用时比较短;另一方面对于转贷的申请人要求比较低,既可以是商贷的借款人,也可以是产权共有人,如果在商代借款人不在的情况下,这种商转公的方式就很有必要了。


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另一种方式是以贷冲贷。也就是说在贷款人与商贷银行签订以贷冲贷的基础上,贷款人便可以向公积金中心进行商转公的申请,而在此过程中,一旦公积金通过了商转公的请求,那么就需要贷款人将商贷本息大于公积金贷款的那部分提前进行还清。


那么,是不是所有的商贷都可以转为公贷并且还省钱呢?以下这几种情况建议慎重选择,第一种是有些银行为了吸引贷款人,便会推出一些打折的利率,如果打折后跟公积金贷款利率相差不大的话,建议核算一下中间成本,因为在商转公的过程中,时间和各种手续费都是一项成本。


第二种就是使用商业贷款的年限已经过半了。假如说贷款30年,现在已经还了20年了,剩下的10年就没必要再转为公积金贷款,一方面是因为手续上比较麻烦,另一方面则是因为银行已经把利息赚到手了。


第三种就是合同中如果签订了商转公的罚款条件的话,要认真核算一下转变前后的成本是否相差巨大,如果不大的话,也不建议转。


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商转公本身就是一件很麻烦的事情,因为不管是哪种方式都在无形中损害了银行的利益,就会想方设法地拒绝,甚至有些银行经理表示该银行根本就没有商转公业务。这种情况下,中介的作用就凸显出来了,不妨让中介出面或者是找一个担保公司,帮你商转公,这样的话,他在熟悉流程的情况下,可以降低时间的成本,而且有些银行的套路他比你懂得太多了。

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