深圳的房价还会暴涨吗?

深圳的房价还会暴涨吗?

818出台的文件,对深圳这座城市进行了新的定位。看到朋友圈和网络上,最嗨的还是房产中介和某些房地产自媒体,“今天不买,明天后悔”的招牌金句又来了。

不过,我今天是来给他们泼冷水的,我断定深圳的房价再也不会暴涨,起码不会出现像过去一样持续的上涨。

深圳房价在过去持续的暴涨,最重要的一个原因是一直在对标“香港模式”,例如土拍、买楼花、按揭等都是从香港学来,实践证明:学的越多,房价涨的越高。这不,近期河对岸的事件,肯定使得决策层进一步看到香港模式的弊端和问题。在我们的发展历史过程中,一直有一个良好的作风——知错就改。

自从818文件之后,深圳再也不会对标香港了,而是直接对标新加坡,新加坡模式将会是深圳房地产未来发展的主流模式

什么是新加坡模式?新加坡模式就是大部门人住房需求由政府来解决,商品住房的价格政府不会干预,因为不管你怎么涨不会影响到民生问题,但最后你会发现房价最终还是遵循投资逻辑。什么是投资逻辑,很简单,比如说你借钱的成本是5%,你会持有一套租金回报率低于5%的住房吗?在资产价格上涨没有那么高预期的情况下,相信即便是投资客也不会做这种傻事。

毋庸置疑,深圳未来将会大力发展保障房市场,未来深圳的新供应的住房肯定是以保障房为主,商品住房更多就是现有的存量市场和未来少量的新增供应。

大家一直判断深圳房价会继续上涨的核心逻辑是深圳的刚需很旺盛,按照有些人调侃说法就是韭菜割不完。但是我认为未来真正的刚需大多会通过保障房来解决,没有这块所谓的刚需支持,商品住房怎么涨,还能考投资客继续击鼓传花下去?迟早会把自己玩死。充足的保障房供应不仅会影响售价,还会抑制租金的上涨,本来租金回报率极低的商品住房市场未来提升的空间都被封死了,投资客怎么讲故事,还讲的下去吗?

说到这里,肯定有人会拿深圳面积小(导致供应不足)说事。深圳的辖区面积确实很小,难道面积小就意味着住房供应少吗?看住房供应是否少,还要看开发强度,目前来看,深圳的开发强度在国内城市中不是第一也算得上是第二,30层以上的住宅比比皆是,工业用地上见的房子都可以到几百米,土地利用率之高在全国也算是罕见。

继续从供应层面来看,深圳也不缺房子,之前有一个统计数据说深圳有1000多万套商品住房,假如每套住2个人,也能容纳2000万人居住,还有很多小产房和城中村的农民房。深圳现在有多少人,你说还缺不缺房子?从深圳的房租低于北京、上海就能说明,从居住需求看供应的角度来看,深圳的住房一点都不缺。

为什么深圳现在的房价会这么高?我之前很喜欢有一个简单比如来说明,如果一种商品的定价是100万,只有10件;有100个潜在需求者,平均收入只有10万(这就是用房价收入比没多大意义的问题所在),是不是社会普遍觉得这个东西很贵?但是不要忘了,可能在这100个潜在需求者中15%的人收入超过100万,那么这个商品自然就可能是供不应求,能够维持高价卖出去。当然这种状态的描述更适合深圳房地产市场发展的早期情况,然而早期的人买了房子后,随着房价逐渐上涨,他们更有钱了,等有新供应出来他们会继续买房。久而久之,房子就会掌握在少部分的手中,形成了所谓的结构性稀缺,价格当然就很难降不下来(掌握房产的人也不愿意让房价跌)。

但是,保障房的供应会打破这种平衡,政府会以一个全新的价格体系向需求者提供住房供应,先前那套价格体系就会逐渐运失灵,一旦集中持有房产中一部门人的现金流无法支撑大量房贷的运作,就可能牵一发而动全身、引发房价的崩溃。当然这是比较坏的结果,我说个逻辑只是为了说明为什么房子不缺房价还很高的原因。

回到最开始那个问题。随着保障房供应的增加,政府以新的价格体系向住房需求提供房子,那么原有的体系就会被打破,商品住房市场价格就缺乏后续支撑。在目前没有投资逻辑的租金回报率前提下,房价暴涨几乎是不可能的,不跌就不错了。

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